이대 정문 옆 이룸타워 362호실 통째, 세 번째 매각에서 출구까지 — 2025타경859

월간 물건 분석 · 서울서부지방법원 2025타경859 · 매각기일 2026년 10월 13일(화) 10:00

서대문구 대현동 144 신촌럭키아파트 단지 입구, 이화여대 정문 바로 옆에 선 지하 3층·지상 6층 상가동 이룸타워입니다. 1~3평짜리 호실 362개가 통째로 나왔습니다. 감정가 421.63억 원이 두 번 유찰돼 세 번째 매각에서 최저가 269.84억 원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 두 번 유찰된 이유는 권리가 아니라 물건 자체입니다. 호실 362개, 아파트 단지와 함께 쓰는 땅, 그리고 이대 상권.

결론부터 말하면 권리는 깨끗하고, 남은 변수는 가격·절차·공유자입니다. 말소기준(2016.12.22 가압류) 뒤의 권리는 모두 소멸하고, 임차인 5건은 모두 말소기준 뒤에 사업자등록을 해 대항력이 없으며, 환산보증금이 서울 기준 9억 원을 넘어 우선변제권도 없습니다. 낙찰자가 떠안는 보증금은 0원입니다. 신고된 월세 기준 표면 수익률은 3차 4.9%, 한 번 더 유찰된 4차(215.87억)에서 6.1%입니다. 공시지가로만 따져도 땅 몫이 179억 원이라 4차 가격은 땅값 근처입니다.

이 리포트는 대출 없이 전액 자기자본으로 사는 경우를 전제로 검토했습니다. 3차 최저가로 낙찰받으면 낙찰가 외에 취득세·등기·예비비로 20억 원 안팎이 더 들어 필요 현금은 약 288억 원, 4차 기준 약 232억 원입니다. 이자가 없어 월세가 그대로 현금흐름이 되는 대신, 잔금 243억 원(3차 기준)을 허가 확정 후 1개월 안에 전액 현금으로 내야 합니다.

이 글은 29쪽 전체 보고서의 요약입니다. 층별 면적표, 임차인 전체표, 땅 지분과 감정가의 구조, 입찰가 결정표, 출구전략 4안과 직영안의 공간·손익분기, 검토 과정의 질문과 답 15개, 입찰 전 체크리스트는 글 끝의 PDF에 담았습니다.

한눈에 보는 물건

• 사건 2025타경859 공유물분할을 위한 경매(경매1계) · 중복 2021타경2277, 2024타경50697 · 362개 호실 일괄매각
• 소재지 서울 서대문구 대현동 144 신촌럭키아파트 이룸타워(이화여대길 50-5) · 제3종일반주거지역
• 건물 지하 3층·지상 6층 · 2006.07 사용승인, 2020.09 대수선 · 바닥면적 합계 7,828㎡(2,368평), 전유 2,449㎡(741평) · 공부상 판매시설 324호 + 근린생활시설 38호
• 땅 대지권 6.88%(2,557㎡, 773.5평) · 단지 전체 대지 37,165㎡의 지분이며 떼어 낼 수 없는 땅
• 소유자 민영선 76.9% · 에치존㈜ 14.2% · ㈜비에스케이 8.9%
• 감정가 421억 6,300만 원(2025.06.13) · 최저가 269억 8,432만 원(64%) · 입찰보증금 26억 9,843만 원
• 말소기준권리 건물 2016.12.22 가압류 · 인수 권리 없음 · 임차인 5건 전원 대항력 없음
• 현재 쓰임 1~5층 사무실(메타엠·온택트헬스), 지하 1층 판매시설(침구 매장 등), 지하 2~3층 카리프트 주차·설비

세 가지 판단

권리 — 2016년 12월 22일 뒤에 생긴 권리는 모두 사라집니다

말소기준은 건물 2016.12.22 가압류입니다. 그 뒤의 권리는 낙찰과 함께 소멸합니다. 임차인 5건(1층·3층 메타엠, 2층·5층 온택트헬스, 지하 1층 공동임차)은 모두 말소기준 뒤에 사업자등록을 했고, 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 1층 29.6억, 2·3·5층 각 26억, 지하 16.5억으로 서울 기준 9억 원을 넘습니다. 기준을 넘으면 확정일자가 있어도 우선변제권이 없어 배당으로는 보증금을 못 받습니다. 사설 경매정보의 예상배당표에 적힌 임차인 배당은 믿으면 안 됩니다.

그래서 낙찰자에게 유리합니다. 인수하는 보증금은 0원이고 임대차는 낙찰과 함께 소멸하므로 재계약 조건의 주도권은 낙찰자에게 있습니다. 임차인은 소유자 잉여금(200억 원 이상)에 가압류를 걸어 보증금을 회수할 수 있어 극단적으로 버틸 이유가 적습니다. 계약은 대부분 만료됐거나 연내 만료(1층 12/31, 3층 10/31)라 전원 인도명령 대상입니다. 4층은 메타엠이 쓰는데 신고가 없고, 3층 계약은 경매개시 뒤(2025.11) 시작으로 적혀 있어 현장 확인이 필요합니다.

가격 — 유찰할 때마다 20%씩, 4차부터 맞습니다

서울서부지방법원은 유찰 때마다 직전 최저가의 20%를 깎습니다. 3차 269.84억 원이 유찰되면 4차 215.87억 원(51%), 다시 유찰되면 5차 172.70억 원(41%)입니다. 4·5차 기일은 유찰 간격(약 5주)으로 추정한 것이며 법원이 지정합니다.

회차	기일	최저가	입찰보증금	감정가 대비	대지권 평당
1차	2026.08.04 유찰	421.63억	42.16억	100%	5,451만
2차	2026.09.08 유찰	337.30억	33.73억	80%	4,361만
3차	2026.10.13(화) 이번 매각	269.84억	26.98억	64%	3,489만
4차	11월 중순 예상	215.87억	21.59억	51%	2,791만
5차	12월 하순 예상	172.70억	17.27억	41%	2,233만

감정서의 “토지 168.65억 원”은 땅을 따로 평가한 값이 아닙니다. 감정평가사는 362호실을 인근 신축 상가 거래 한 건에 맞춰 평가한 뒤 법원 지시로 토지 40%·건물 60%로 기계적으로 나눴습니다. 공시지가(㎡당 701.1만 원)로만 179억 원이니 땅은 싸게 나온 것이 맞지만, 그 땅값은 재건축 때나 현금화되는 옵션입니다. 대지권은 호실과 분리할 수 없고 분할 청구도 금지되므로(집합건물법 8조·20조) 773평을 떼어 나올 수는 없습니다. 입찰가는 임대수익으로 감당되는 선에서 정하는 것이 안전합니다.

변수 — 절차와 공유자

9월 29일 경매개시결정 이의·집행정지 신청이 들어와 있습니다. 받아들여지면 10월 13일 기일이 바뀝니다(7/21, 5/20에도 이의신청이 있었습니다). 중복 강제경매 2건(2021타경2277 11개 호실, 2024타경50697 2층 10개 호실), 소유자 송달 불능의 반복, 낙찰 뒤 항고도 일정을 늦출 수 있습니다. 항고는 매각대금의 10%를 공탁해야 해 남발은 어렵습니다. 입찰 전날 저녁 법원경매정보 기일내역에서 변경·정지 여부를 꼭 확인하세요.

공유물분할 경매라 공유자 우선매수권은 없지만 공유자도 일반 입찰은 할 수 있습니다. 76.9% 공유자 민영선이 낙찰받으면 낸 돈의 76.9%가 본인 배당으로 돌아옵니다. 같은 300억 원을 써도 외부 입찰자는 300억 원을 내고, 공유자의 실부담은 약 69억 원입니다. 다만 그 지분에는 근저당과 개인 20여 명의 질권이 걸린 것으로 보여, 채권자가 배당에서 먼저 가져가는 만큼 이 이점은 줄어듭니다.

수익률 — 월세 숫자가 셋

신고된 월세는 보증금 14.1억 원에 월 1.1억 원(연 13.2억 원)이지만, 현황조사에서는 온택트헬스가 2·5층 합쳐 월 1,322만 원으로 조사돼 실제는 월 7,700만~1.1억 원 사이로 봐야 합니다. 4층은 신고가 없습니다. 1층은 감정가의 31%를 차지하면서 임대수익률은 4.0%로 다른 층의 절반이라, 1층 재임대 조건이 전체를 좌우합니다.

월세 시나리오	월 임대료	연 임대료	3차 269.84억	4차 215.87억
A 임차인 권리신고 그대로	1.10억	13.2억	4.9%	6.1%
B 현황조사 반영	7,722만	9.3억	3.4%	4.3%
C A + 빈 4층을 월 2,300만에 채움	1.33억	16.0억	5.9%	7.4%

표면 수익률은 연 임대료를 낙찰가로 나눈 값이고 관리비·공실·세금을 빼기 전입니다. 취득세 등을 더한 총 취득원가로 다시 나누면 A 기준 3차 4.6%, 4차 5.7%입니다.

자금 — 대출 없이 삽니다

전액 자기자본을 전제로 하면 이자가 없어 월세가 그대로 현금흐름이 되고 잔금 미납으로 보증금을 잃을 일도 없습니다. 대신 입찰 당일 보증금 26.98억 원, 허가 확정 후 1개월 안에 잔금 242.86억 원(3차 최저가 낙찰 가정), 잔금일부터 60일 안에 취득세 12.4억 원이 차례로 나갑니다. 취득세는 명의에 따라 13억 원이 갈립니다. 개인이나 설립 5년 지난 법인은 4.6%, 수도권 과밀억제권역의 설립 5년 안 된 법인은 9.4%(25.4억 원)입니다. 입찰 전에 명의부터 정하세요.

항목(억 원)	3차	4차
낙찰가(최저가로 가정)	269.8	215.9
취득세 등 4.6%(신설 법인 9.4%)	12.4 (25.4)	9.9 (20.3)
법무·등기 부대 0.4%	1.1	0.9
명도·공실·수선 예비	5.0	5.0
총 취득원가 = 필요 현금	288.3	231.7

출구 — LH 매입은 길이 없고, 답은 운영과 임대의 조합

이 물건은 상가 호실 362개라 LH 신축매입약정 같은 공공 매입 출구가 없습니다. 2~5층 주거(기숙사) 전환도 복리시설 용도변경 동의·상대보호구역·주차 28대 때문에 사실상 어렵습니다. 대신 324개 호실이 공부상 판매시설이고 이미 벽 없는 오픈 플로어라 용도변경 없이 매장이 됩니다. 층당 1개 호실로 합병할 수도 있고, 근저당 없이 사면 절차가 더 간단합니다.

안	구성	투입	수입·조건
① 혼합안(추천)	1층 관광객 기프트샵·K-뷰티 편집숍, 지하 1층 반품·리퍼 할인몰 직영. 2~5층 사무실 임대 유지	인테리어·설비 8~12억 + 재고·운전자금 3~5억(가정)	2~5층 임대 연 11억 + 직영 영업이익. 1층·지하 월 매출 2억 이상(마진 30%)이 조건
② 전층 임대 유지	현 임차인 재계약, 4층 신규, 공실 채움	중개·원상복구 1~2억	월 1.33억(연 16억) → 3차 5.9%, 4차 7.4%. 가장 보수적
③ 전층 직영	지하 1층~5층 전부 매장·체험·식음	30억 이상, 12개월 이상	매장면적 3,000㎡ 초과 시 대규모점포 등록. 운영 역량이 있을 때만
④ 보유 후 재건축 대기	②로 운영하며 단지 재건축 논의에 상가 조합원으로 참여	—	10년 이상. 권리가액은 종전자산 감정으로 정해져 400억 보장 없음. 덤으로만 계산

검토 의견. 4차(216억 원) 전후라면 ②전층 임대만으로도 신고 월세 기준 표면 6.1%, 총 취득원가 기준 5.7%가 나옵니다. ①혼합안은 1층 임대수익률(4.0%)이 낮다는 약점을 직영 매출로 메우는 안이고, 2~5층 임대가 받쳐 주므로 직영이 실패해도 ②로 돌아갈 수 있습니다. 두 층을 직영하면 임대 기회비용 월 4,100만 원에 인건비·관리 월 2,500만 원이 들어 월 6,600만 원의 매출총이익, 마진 30%면 월 매출 2.2억 원(하루 약 730만 원)이 손익분기입니다. 두 층 바닥 합계 2,459㎡로 대규모점포 기준(3,000㎡)에는 걸리지 않습니다. 결정 기준은 셋입니다. 월세 실사 결과가 B에 가깝다면 3차는 보류하고 4차 이하만 검토할 것, 잔금 243억(3차)·194억(4차)을 허가 확정 후 1개월 안에 낼 수 있을 것, 그리고 공유자 민영선이 들어오면 가격으로 이기기 어렵다는 것.

입찰 전 확인할 것

• 10/12 저녁 법원경매정보 기일내역 — 9/29 집행정지 신청 결과, 변경·정지 여부
• 매각물건명세서 최종본(2026.06.23 작성본 이후 변경 이력)과 현장 임차인 현황 — 4층 점유자, 2층 13개 호실·지하 남측 공실, 1층 공실 범위
• 잔금 자금 일정 — 보증금 26.98억 원(입찰 당일) + 잔금(허가 확정 후 1개월 안) 전액 현금, 입금 계좌·수표 준비
• 취득 명의 — 개인·기존 법인(4.6%) 대 신설 법인(9.4%), 13억 원 차이
• 건축물대장(이룸타워 동) — 위반건축물 표기, 공부 용도와 사무실 사용의 적합성
• 공용 관리비 체납액 — 공용부분 체납은 낙찰자가 승계
• 등기 을구·매매목록 — 민영선 지분 근저당·질권 규모, 2020·2022년 매매가
• 공유자 입찰 가능성을 전제로 한 상한가 결정

전체 보고서 (PDF 29쪽)

1. 요약·핵심 위험 넷·입찰 전 확인 다섯 · 사건과 물건 개요, 법원 현황조사 사진
2. 층별 구성 — 층별 단면과 면적표, 1층·지하 1층 배치도, 전용률 31%의 뜻
3. 가격과 일정 — 유찰 가격 계단, 낙찰 뒤 절차와 멈출 수 있는 사건, 처음 보는 용어
4. 권리와 임차인 — 말소기준 타임라인, 환산보증금, 임차인 전체표와 명도 전망
5. 소유관계 — 공유 지분, 공유자 실부담 비교, 2017년 96.3억 낙찰과 소유권 연혁
6. 땅과 감정가 — 대지 지분 6.88%, 할 수 있는 것과 없는 것, 168억의 정체와 평당 환산
7. 수익률과 자금 — 월세 시나리오, 입찰가 결정표, 전액 자기자본 취득원가와 현금 일정
8. 강점·약점·기회·위협 · 출구전략 4안 · 검토 의견과 혼합안 실행 일정
9. 직영안 — 층별 운영과 동선 개념도, 손익분기 그래프, 콘셉트 렌더링 4컷
10. 검토 과정에서 나온 질문과 답 15개 · D-Day 체크리스트 · 가정·출처·면책

176,000P(부가세 포함 · 160,000원 + 부가세 16,000원) · 아래 첨부의 PDF를 로그인 후 BD포인트로 내려받습니다. 포인트는 계좌이체로 충전할 수 있고(1원=1P), 결제 후 이용 기간(현재 30일) 동안 다시 내려받을 수 있습니다. 표지·차례·요약 3쪽 미리보기는 회원이면 무료로 받을 수 있습니다.

자료 기준 2026.10.02 — 대법원 법원경매정보 2025타경859 사건·물건상세·문건/송달·기일(과거 사건 2012타경4929, 2020타경4368, 2021타경2277, 2024타경50697 포함), 감정평가서(태영감정평가사사무소, 기준 2025.06.13), 매각물건명세서(2026.06.23), 현황조사서(2025.07.08), 등기사항증명서(건물) 갑구, 대현동 144 토지·개별공시지가. 사진은 모두 법원경매정보 현황조사 사진이고, 실내·외관·옥상 이미지는 확정 설계가 아닌 AI 콘셉트입니다. 수익률·사업비·직영 매출은 구조를 보여주는 가정이며 시장조사로 대체해야 합니다.

이 글과 보고서는 공개 자료와 가정으로 만든 검토 의견이며 투자 권유나 매수신청 대리, 법률·세무 자문이 아닙니다. 입찰 여부와 가격은 매각물건명세서·감정평가서·등기사항증명서 원본과 현장을 확인한 뒤 스스로 판단하세요.