월급 외 수익, 시간은 적게
손이 덜 가는 임대형·소액 참여형. 물건은 남이 운영하고 나는 숫자만 봅니다.
- 자금 계산기로 감 잡기
- 샘플 리포트 P-02·P-03 (임대형)
- 이달의 공개 리포트 알림
- 프로젝트 관심 등록 → 참여형(온투업·조각투자) 대기
AUCTION TO BUSINESS · 자리그룹
낙찰가만 보지 마세요.
얼마 들고, 어떻게 굴리고,
어디로 팔지까지.
경매·공매 물건을 사업으로 바꾸는 분석. 운영·임대·공공 매입, 세 갈래 출구 중 어디가 맞는지 숫자로 보여 드립니다. 형제 서비스 모두의 공공개발과 같은 검토 엔진.
- 준공·매입 22건의 검토 엔진
- 통합 회원 · 공유 커뮤니티
- 입찰 대리·투자 권유 없음
1 / 5
- 01물건을 발견하고경매·공매 개요
- 02필요 자금을 계산하고인수금·대출·공사비
- 03운영과 출구를 검토합니다수익구조·실행계획·공공 매입
WHO ARE YOU · 세 갈래 길
고르면 그 길에 맞는 순서로 안내합니다추가 수익, 어떤 방식이 맞으세요?
물건을 내 사업으로
스테이·카페·공유공간처럼 직접 운영해서 버는 길. 수익은 크지만 운영이 곧 일입니다.
- 출구 진단에서 운영형 확인
- 샘플 리포트 P-01 (모텔 → 스테이)
- 상세 사업모델 견본 (운영 방식·손익 3안)
- 물건 분석 → 상세 사업모델 리포트
공공이 사주는 출구가 보이는 프로젝트에
낙찰 전 사전심의로 LH의 입지 답을 먼저 받은 땅. 약정을 맺으면 분양·공실 위험 없이 준공 후 공공이 삽니다.
- 프로젝트 P-04 구조 읽기
- 투자 교육 노트 (회수 구조 읽는 법)
- 관심 등록 (청약 아님)
- 파트너 증권사·온투업으로 열릴 때 참여
CURATED OPPORTUNITIES
샘플 컬렉션 04물건에서 시작하는 사업 아이디어
실제 매각 중인 물건이 아닌 가상 샘플입니다.
강원 · 강릉·숙박시설
12개 객실을 가진 로컬 부티크 스테이
모텔로컬 스테이
낙찰가 가정9.8억 원
자기자금 가정6.62억 원
출구 · 운영가상 물건 · 샘플
경기 · 양평·근린시설
카페와 쇼룸을 위한 공간 임대 모델
창고카페 · 쇼룸
낙찰가 가정4.2억 원
자기자금 가정2.98억 원
출구 · 임대가상 물건 · 샘플
대전 · 서구·다가구주택
직장인 수요를 고려한 주거 임대 모델
다가구주택장기 주거 임대
낙찰가 가정6.3억 원
자기자금 가정3.82억 원
출구 · 임대가상 물건 · 샘플
서울 · 서대문·나대지
LH 신축매입약정으로 준공 후 공공이 매입하는 출구 모델
경매 나대지LH 매입약정 신축
낙찰가 가정11.7억 원
자기자금 가정35.68억 원
출구 · 공공 매입가상 물건 · 샘플
자기자금은 낙찰가의 60% 대출 및 리모델링·취득·기타 비용·운영 예비비를 반영한 예시입니다.
SIDE BY SIDE
출구가 다르면 필요한 돈도, 위험도 다릅니다네 물건, 한눈에
| 물건 | 용도 | 낙찰가 | 총 필요자금 | 자기자금 가정 | 출구 | 수익 가정 | 핵심 리스크 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01 오래된 모텔의 두 번째 가능성 | 숙박 | 9.8억 원 | 12.5억 원 | 6.62억 원 | 운영 | 가동률 60% 기준 월 잉여현금 약 900만 | 가동률·운영 인력 | |
| 02 작은 창고, 머무는 공간이 되다 | 근생 | 4.2억 원 | 5.5억 원 | 2.98억 원 | 임대 | 임대료 기준 연 수익률 5~7% 가정 | 임차인 확보·용도변경 | |
| 03 작은 다가구의 안정적인 운영 | 주거 | 6.3억 원 | 7.6억 원 | 3.82억 원 | 임대 | 8가구 장기 임대 · 공실 10% 가정 | 노후 설비·명도 | |
| 04 낙찰받은 땅, 분양 없이 파는 개발 | 토지 | 11.7억 원 | 42.7억 원 | 약 4.9억 원 (토지비 지원금 80% 반영) | 공공 매입 | 순이익 4.8억(기본) ~ 17.4억(특례 최대) | 심의 재량·기한(3·6·2개월) |
운영
내가 운영해서 번다
모텔·카페처럼 사업을 직접 돌립니다. 수익은 크지만 시간과 인력이 듭니다. 가동률이 곧 수익.
임대
운영자에게 빌려주고 받는다
고쳐서 임대합니다. 손이 덜 가고 안정적이지만 임차인 확보와 공실이 변수.
공공 매입
지어서 공공에 판다
LH 신축매입약정. 분양·공실 없이 준공 후 매입. 심의와 기한이 있는 대신 약정을 맺는 순간 출구가 정해집니다. 사전심의 통과는 매입 확정이 아니라 LH의 입지 확인입니다. 어디로 팔까 →
BUSINESS MODELS · 물건 유형 × 돈 버는 법
12가지 · 규제 체크 · 우리가 붙는 지점같은 물건도 사업모델이 다르면 답이 다릅니다
임대삼삼엠투형
단기임대 (주·월 단위)
입지 좋은 아파트·오피스텔을 낙찰받아 가구·가전을 채우고 1주~수개월 단위로 임대합니다. 월세보다 높은 단가, 공실은 관리의 문제.
- 수익
- 월 임대료의 1.3~1.8배 (가동률 75% 기준)
- 초기비
- 낙찰가 + 셋업 500~1,500만
- 손
- ●●○
- 위험
- 중간
운영에어비앤비형
모텔·여관 리모델링 → 로컬 스테이
영업 중단 모텔을 객실 8~15개 부티크 스테이로. 객단가를 올리고 예약 채널을 다변화합니다. CASE 01이 이 모델.
- 수익
- 객실 12 × 9.5만 × 가동률 60% → 월 잉여 300~400만
- 초기비
- 낙찰가 + 리모델링 1.5~3억
- 손
- ●●●
- 위험
- 높음
운영공간 대여형
파티룸·촬영 스튜디오·스터디룸
지하·2층 상가나 작은 창고를 시간 단위로 빌려주는 공간으로. 인테리어가 곧 상품, 예약은 플랫폼이.
- 수익
- 시간당 2~5만 · 주말 집중 · 월 200~600만
- 초기비
- 낙찰가 + 인테리어 3,000만~1억
- 손
- ●●○
- 위험
- 중간
임대F&B 인프라형
공유주방·팝업 매장
1층 근생을 여러 사업자가 시간 나눠 쓰는 주방·팝업 공간으로. 임대료를 잘게 쪼개 받습니다.
- 수익
- 구획당 월 60~120만 × 4~6구획
- 초기비
- 낙찰가 + 설비 5,000만~1.5억
- 손
- ●●○
- 위험
- 중간
임대무인 임대형
셀프스토리지 (개인 창고)
창고나 지하 상가를 칸으로 나눠 월 단위 무인 임대. 손이 가장 덜 가고 회전이 느립니다.
- 수익
- 칸당 월 5~15만 × 30~80칸
- 초기비
- 낙찰가 + 칸막이·보안 3,000만~1억
- 손
- ●○○
- 위험
- 낮음
임대주거 운영형
코리빙·쉐어하우스
다가구를 방 단위로 나눠 관리형으로 임대. 월세 총액이 오르고, 관리가 늘어납니다.
- 수익
- 방당 월 45~70만 × 8~12방
- 초기비
- 낙찰가 + 설비·가구 3,000만~8,000만
- 손
- ●●○
- 위험
- 낮음
임대안정 임대형
장기 주거 임대 (그대로)
고쳐서 그대로 월세. 가장 단순하고 안정적. CASE 03이 이 모델.
- 수익
- 연 5~7%
- 초기비
- 낙찰가 + 도배·설비 1,000~3,000만
- 손
- ●○○
- 위험
- 낮음
임대리모델링 임대형
카페·쇼룸 임대 (운영자에게)
작은 창고를 카페·쇼룸으로 고쳐 운영자에게 임대. CASE 02가 이 모델.
- 수익
- 연 5~8%
- 초기비
- 낙찰가 + 리모델링 5,000만~1.2억
- 손
- ●○○
- 위험
- 중간
공공 매입공공 매입형 · 패키지
LH 신축매입약정 (동의서 확보 → 낙찰 전 사전심의)
현 소유자 감정평가동의서를 받아 입찰 전에 LH 입지 사전심의를 넣고, 통과를 근거로 낙찰 → 매입심의·약정 → 신축 → 준공 후 LH가 매입. CASE 04.
- 수익
- 총사업비 42.7억 → 매입 47.5억(특례 최대 60.1억)
- 초기비
- 자기자본 약 4.9억 (지원금 반영)
- 손
- ●●○
- 위험
- 중간
공공 매입공공 매입 + 운영형
특화형 매입임대 (청년·고령자·자립준비청년)
신축 후 LH 매입에 운영 프로그램(청년 창업·고령자 돌봄)을 얹는 모델. 운영 주체가 곧 경쟁력.
- 수익
- 매입대금 + 운영 위탁 수수료
- 초기비
- P-04와 동일 + 공용공간
- 손
- ●●●
- 위험
- 중간
공공 매입공공 매입형 (기존 건물)
도시재생 리츠 매각·운영
도시재생활성화지역 안의 노후 상가·숙박은 리츠가 사들여 운영하는 길이 있습니다. 신축 없이 파는 공공 출구.
- 수익
- 감정가 기준 매각 · 또는 위탁 운영
- 초기비
- 낙찰가 + 최소 보수
- 손
- ●○○
- 위험
- 중간
임대대기 자산형
임시 활용 (주차장·컨테이너·팝업)
사전심의·인허가를 기다리는 동안 나대지를 주차장·컨테이너 카페로 굴려 이자를 막습니다.
- 수익
- 월 100~400만 (입지별)
- 초기비
- 500만~3,000만
- 손
- ●○○
- 위험
- 낮음
플랫폼명은 예시이며 제휴가 아닙니다. 수익·초기비는 가상 물건 기준 범위이고, 규제는 지자체·용도별로 다르므로 리포트에서 물건 단위로 확인합니다.
WHERE TO EXIT · 1분 진단
출구 진단 — 이 물건은 어디로 파는 게 맞나
다섯 가지만 고르면 운영·임대·공공 매입 중 어느 출구가 맞는지, 무엇을 먼저 확인해야 하는지 나옵니다. 판정이 아니라 가늠입니다.
물건 종류는?
어디에 있나요?
정비구역·개발예정지구 안인가요?
지을 수 있는 규모는?
현 소유자와 접촉이 가능한가요?
RESULT
다섯 개를 고르면 결과가 나옵니다.
EXIT STRATEGY · 자리그룹 형제 서비스
낙찰받은 땅, 분양 없이 파는 길이 있습니다.
경매·공매로 확보한 땅이나 노후 건물은 공공이 매입하는 개발의 원료가 됩니다. 분양·공실 위험 없이 LH가 준공 후 사주는 신축매입약정 — 모두의 공공개발과 같은 검토 엔진으로 출구를 설계합니다.
- 01
낙찰 전 요건 확인
10세대도 가능합니다. 물건지의 최신 공고·접수 기간과 신청 요건을 함께 확인합니다. 정비구역·개발예정지구·사도·지하세대 등 매입 제외 사유를 먼저 거릅니다.
- 02
낙찰 전에 먼저 물어보기
현 소유자의 감정평가동의서와 신청 서류·접수 일정을 갖출 수 있는지 확인해 낙찰 전 LH 입지 사전심의를 검토합니다. 동의서 확보부터 대행합니다. 통과는 입지 확인이며, 매입심의에서 건축계획·가격·공공성과 함께 종합 재검토됩니다.
- 03
낙찰 · 약정 · 착공
사전심의 통과(조건부 통과 포함) 후에는 통과 통보(이메일 발송일)로부터 1개월 안에 도면을 갖춰 일반 매입공고에 개별 접수해야 합니다. 입찰·잔금 일정도 함께 검토합니다. 토지확보지원금은 토지분 1차 감정가의 50% 또는 60%, 요건 충족 시 최대 80%이며 지급 조건을 별도로 확인합니다. 약정 후 토지확보·인허가·착공 기한은 계약과 공고에 맞춰 관리합니다.
- 04
준공 후 LH 매입
2차 감정으로 최종 대금 확정. 수도권 규제지역은 최대 26.5%까지 더 받을 수 있습니다.
10호규제지역 최소 규모 (서울 5차 공고)
낙찰 전동의·서류·접수 일정 확인
50~80%토지분 1차 감정가 기준 · 요건별 차등
+26.5%2차 감정 특례 최대 (규제지역)
내 땅이 되는지 먼저 가늠해 보세요
단계별 무료 자가체크 — 모두의 공공개발에서 바로 확인됩니다. 사전심의 통과는 입지 확인이고 매입 확정은 약정 체결 시입니다. 통과·매입은 LH 재량입니다. 동의서 확보와 사전심의 대행은 저희가 하고, 경매 매수신청 대리(입찰)는 변호사·법무사·등록 공인중개사와 진행합니다.
CALCULATOR
자금 계산기 — 낙찰가만 넣으면 필요한 자기자금이 나옵니다.
리포트에 들어가기 전에 감부터 잡는 계산기입니다. 공사·취득·예비비는 낙찰가의 비율로 가정하고, 대출은 낙찰가 대비 비율로 계산합니다.
RESULT
필요 자기자금
3.25억원- 자기자금 52%
- 대출 48%
- 총 필요자금
- 6.25억 원
- 대출
- 3억 원
- 월 이자
- 137.5만 원
체험용 가정 계산입니다. 보증금 인수·명도비·세금은 실사 후 반영합니다. 낙찰가의 2배가 넘는 공사비(철거·신축)는 CASE 04처럼 공공 매입 출구와 함께 검토합니다.
물건 사례로 이어서 보기THIS MONTH · 공개 리포트
매달 실제 물건 하나, 회원에게만 무료로 엽니다
유료 리포트(9만 원 물건 분석)와 똑같은 형식의 실제 물건 1건. 유료를 가끔 푸는 게 아니라 정해진 리듬입니다 — 매달 1일 발행, 회원 전용 열람(비회원은 제목·요약만). 자리그룹 통합 회원이면 됩니다.
2026년 10월호 · 10월 1일 발행 · 회원 전용
첫 호는 10월 1일, 회원 커뮤니티에 올라갑니다
열람은 로그인한 회원만. 비회원은 알림만 받을 수 있고, 발행 후 가입해도 그달 호를 볼 수 있습니다.
FREE VS PAID
무료와 유료, 이렇게 다릅니다
- 무료샘플 리포트 4건가상 물건 · 상시 · 유료 리포트의 견본
- 회원이달의 공개 리포트실제 물건 1건 · 월 1회 · 회원만 열람
- 무료계산기 · 출구 진단얼마 들까 · 어디로 팔까
- 유료물건 분석 9만 원내가 고른 실제 물건 1건 · 3영업일
- 유료상세 사업모델 48만 원운영 방식·손익 3안·실행 로드맵
- 유료낙찰 전 사전심의 패키지동의서 확보 + 신청 대행 · 물건별 견적
CHOOSE YOUR NEXT STEP지금 필요한 만큼,
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한 단계 더 깊게.
물건을 가볍게 검토할 때도,
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물건 1건 단위 · 일회성 리포트
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유료 리포트 판매 준비 중정기 구독 없이 선택하는 분석
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90,000원 / 건
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- 인수금·대출 가정·추가 비용
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상세 사업모델
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480,000원 / 건
표시 금액은 부가세 포함 기준
- 9만 원 물건 분석 전체 포함
- 업종별 사업모델과 운영 방식
- 보수·기준·낙관 손익 시나리오
- 공사·인허가·운영 체크리스트
- 자금 가정과 실행 로드맵
낙찰 전 사전심의 패키지
입찰 전에 LH의 답을 먼저 들을 수 있을까?
견적 · 물건별
동의서 확보 대행 + 사전심의 대행
- 매입 제외 사유·규모 요건 확인(무료) — 해당 안 되면 선불을 받지 않습니다
- 현 소유자 접촉·감정평가동의서 확보 대행
- LH 입지 사전심의 신청 대행(57만 7,500원)
- 통과(통지 이메일 발송일) 시 성공수당 220만원 · 낙찰·잔금·1개월 접수 일정 설계
- 낙찰 후 약정·토지비 지원금·착공까지 (모두의 공공개발)
WHAT YOU GET
유료 리포트, 실물로 보세요
가상 물건(CASE 01 모텔)로 만든 견본입니다. 실제 리포트는 같은 목차에 실제 물건의 공부·시세·권리 자료가 들어갑니다.
GALLERY · 견본 7쪽
- 01물건 지정사건번호 또는 온비드 물건번호·희망 용도
- 02결제·착수업무 범위·일정·환불 조건 확인 후 결제·착수
- 033영업일분석 리포트 발송(상세 사업모델은 7영업일)
- 04문답리포트별 문답 창구 · 공공 매입 출구가 보이면 패키지 연결
HOW WE EARN · 투명하게
모두의 땅은 이렇게 돈을 법니다
- 리포트 — 9만·48만. 물건 1건, 일회성
- 낙찰 전 사전심의 패키지 — 동의서 확보 대행 + 사전심의 대행 + 통과 시 성공수당. 남들이 못 하는 일이라 값이 있습니다
- 파트너 딜 수수료 — 프로젝트가 온투업·증권사로 열릴 때 파트너에게서 받습니다(투자자에게 받지 않음)
받지 않는 돈: 입찰 대리·투자 권유·청약금. 광고·유료 물건 추천도 없습니다.
PUBLIC EXIT
매입약정 출구 검토는 형제 서비스에서
수지분석 리포트 24만 2천원 · LH 사전심의 신청 대행 57만 7,500원(통과 시 성공수당 220만원) · 1:1 사업 상담 34만 6,500원 — 모두의 공공개발 (자리그룹). 경매 물건은 낙찰 전 사전심의 패키지(현 소유자 감정평가동의서 확보 대행 + 신청 대행)로 입찰 전에 LH의 입지 답을 받고 들어갑니다 — 물건별 견적.
모두의 공공개발 서비스 보기WHO IS BEHIND
누가 분석하나
자리그룹 대표 신선생(신바다)과 형제 서비스 모두의 공공개발 검토팀이 같은 엔진으로 봅니다. 위기 청소년 자립 카페에서 시작해 사회적 부동산·공공주택 개발까지 — LH 매입임대 준공·매입 22건, 특화형 최다 선정 경험이 계산의 밑바탕입니다. 물건 분석은 하되, 입찰·매수신청 대리는 하지 않습니다.
TELL ME WHEN
이런 물건 나오면 알려주세요
유형·지역·예산을 남기면 조건에 맞는 공개 리포트가 발행될 때 안내합니다. 열람은 회원만 — 알림은 비회원도 받습니다.
접수 내용은 자리그룹 통합 문의함(모두의 공공개발)에 저장됩니다. 발행 여부와 안내 일정은 운영자가 확인합니다.
땅 브리핑 — 경매·공매·공공 출구 소식을 정리합니다. 회원은 브리핑 구독 설정을 확인하세요. 위 알림 신청은 공개 리포트 안내 요청이며 뉴스레터 자동 구독이 아닙니다.
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