P-04 · 서울 · 서대문 · 토지 · 공공 매입
낙찰받은 땅, 분양 없이 파는 개발
서울 서대문 나대지 330㎡ → 청년·신혼형 20세대 → LH 신축매입약정
진행 단계 예시
- 제외 사유·규모 확인낙찰 전
- 감정평가동의서 확보낙찰 전
- LH 입지 사전심의 (입지 확인)동의서 확보 후
- 도면을 갖춰 일반 매입공고 개별 접수사전심의 통과 통보(이메일 발송일)부터 1개월 안
- 낙찰·잔금접수 기한과 경매 회차 일정 함께 확인
- 매입심의·도면협의 → 약정 체결 (출구 확정)약정 체결 통지 후 45일 내
- 착공 (인허가 후 2개월 내)약정 후 ~8개월
- 준공 · 2차 감정 · LH 매입착공 후 약 18개월
일부 조달 가정 총사업비 42.7억 원
자기자본 예시4.9억 원
차입9.1억 원
LH 토지확보지원금 가정15.2억 원
세 항목의 합계는 총사업비와 일치하지 않으며, 아직 전체 조달을 연결하지 않은 예시입니다. 자기자본 4.9억은 실제 필요한 준비 자금이 아닙니다. 지원 비율 50~80%는 토지분 1차 감정가에 적용되는 요건별 범위이며, 선행 지출·지급 요건·상환 시점을 월별로 대조해야 합니다.
가정별 수익 시나리오
별도 자금흐름 예시 분기별 누적 현금 · 검증 전
위 일부 조달 가정과 월별 수입·지출이 모두 연결된 계획이 아닙니다. 그래프의 부족 구간뿐 아니라 지원금 이전 지출, 차입 상환과 지연 비용을 확인해야 합니다.
| 안 | 전제 | 매각가 | 순이익 | 자기자본 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 보수 | 2차 감정 −10% · 공사비 +10% · 6개월 지연 | 42.8억 원 | −2.8억 원 | − |
| 기본 | 1차 감정 = 최종 · 견적 유지 | 47.5억 원 | +4.8억 원 | 약 99% |
| 특례 최대 | 규제지역 110% × 원가법 가산 15% | 60.1억 원 | +17.4억 원 | 약 355% |
지출·회수 검토
- 대금 흐름 예시: 토지확보지원금(약정 후) → 매입약정금(골조 후) → 계약금(준공 후) → 잔금(5단계 점검 후). 각 단계의 지급 요건 충족과 선행 지출을 별도로 확인
- 차입 상환 → 자기자본 회수 → 이익 배분 순
- 표시한 자기자본·차입·지원금은 일부 자금 가정이며 전체 사업비와 연결되지 않음. 월별 지출·지급·상환을 검증한 후 실제 조달 계획 확정
핵심 리스크
- 심의 결과는 LH 재량 · 사전심의 통과 ≠ 매입 확정(매입심의 종합 재검토) · 제외 시 6개월 재신청 제한
- 약정 후 3·6·2개월 기한 미이행 시 계약조건에 따른 기지급금 반환·해제비용 발생
- 현 소유자 동의서 확보 실패 시 낙찰 전 신청 곤란. 낙찰 후 신청도 당시 공고·접수 기간·신청 제한을 별도 확인
- 공사비 상승 · 규제지역 해제 시 특례 소멸
자료
맞는 사람
공공 매입 개발을 준비하는 토지 매수 검토자공공 매입 출구형 선호
INTEREST · 청약 아님
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