연수동 525-5 상가주택 — 리모델링과 상가 신축의 투자금 비교
기존 건물의 활용과 철거 후 신축을 비교한 상가주택 분석입니다. 신축의 월 수입 증가분과 추가 자기자본을 함께 살폈습니다. 권리·입지, 사업비, 임대료와 이자 후 현금흐름, 자가사업·매각 경로를 17쪽 PDF로 정리했습니다.
경매 투자분석 리포트 · 17쪽 PDF
보고서 2026.10.12 · 경매자료 2026.10.11 · 게시 2026.10.14기존 건물의 활용과 철거 후 신축을 비교한 상가주택 분석입니다. 신축의 월 수입 증가분과 추가 자기자본을 함께 살폈습니다.
물건과 권리
항목 보고서 기준 정보 소재지 인천광역시 연수구 연수동 525-5 법원·사건 인천지방법원 / 2024타경508666 · 물건 1 감정가격 1,134,840,560원 최저매각가격 556,071,000원 감정가 대비 최저가 49.00% 토지 / 공부 건물 259.6㎡ / 659.76㎡ 공개 재게시 임대차 자료의 13개 금액 기재 행은 보증금 합계 4.13억원입니다. 중복·미기재 계약과 배당요구 시점이 혼재해 총보증금이나 낙찰자 인수액으로 확정할 수 없습니다. 임차권 순위와 권리 승계도 미확정입니다.
검토 범위 · 운남동은 법원 매각물건명세서 원문, 나머지 물건은 공개 재게시 등기·임대차 요약을 사용했습니다. 최신 발급 등기부와 상세 임대차 원본을 확인한 확정 권리분석이 아니며, 인수금 0원은 계산을 위한 가정입니다.
위치와 대상 필지
모두의맵에서 인천광역시 연수구 연수동 525-5 열기 ↗
보고서 5쪽 · 2026.10.12 확인한 지도와 필지 · 그림을 누르면 확대됩니다. 두 가지 사업안 비교
투자·운영 항목 A · 리모델링 후 임대 B · 근린시설 신축 총투입금 8.44억원 25.11억원 필요 자기자본 5.66억원 22.33억원 계획 월 임대료 460만원 610만원 월 임대 영업이익(NOI) 331.2만원 439.2만원 이자 후 월 현금 +192만원 +300만원 가정한 임대료가 실현된다면 기존 건물의 리모델링안이 신축안보다 적은 자기자본으로 운영수익을 확보합니다. 위반사항 정리와 임대차 인수금이 실제 투자원가에 미치는 영향을 함께 보아야 합니다.
가정: 가동률 90%, 수취 임대료의 운영비 20%, 대출은 기준 최저가의 50%, 연 6% 이자만 납부. 운영·매각 관련 세금과 준비기간 중 운영수입은 제외합니다. A/B 대출액은 같고 추가 사업비는 자기자본으로 조달합니다. 신규 임대보증금은 전액 반환준비금으로 두어 투자재원에 사용하지 않습니다.
공간별 임대료와 운영손익
보고서 9쪽 · 실제 계약이 아닌 계획 임대료와 보증금 · 그림을 누르면 확대됩니다. 
보고서 10쪽 · A/B 운영손익과 이자 후 현금흐름 · 그림을 누르면 확대됩니다. 보유·자가사업·매각 경로
리모델링 임대 보유·매각, 근린시설 신축·운영, 직영과 임대의 결합을 비교합니다. 공공·LH 매입주택은 민간 근린시설 신축안과 구분하며, 사업·매입 조건은 별도 검토 대상입니다.
17쪽 PDF에는 권리검토, 필지·도로 구조, 사업비·자금조달, 임대료 근거, 원리금 상환 비교, 공실·금리 민감도, 자가사업 손익, 5년 보유·매각 시뮬레이션과 출처를 담았습니다. 5년 매각가격은 사업원가의 90·100·110%를 적용한 민감도 가정이며 시장 평가가격이 아닙니다.
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