경매로 산 땅, LH가 사주는 출구 — CASE 04 프로젝트 대현

경매에서 땅을 싸게 사는 이야기는 많습니다. 그런데 산 다음 이야기는 늘 둘뿐이었습니다 — 분양하거나, 되팔거나. 셋째 길이 있습니다. 새 집을 지어 LH가 사주는 것. 매입약정의 이행과 준공 후 인수 조건을 확인해, 일반 분양과 다른 회수 경로를 검토합니다.

가상 사례로 봅니다. 서울 서대문 나대지 330㎡, 감정가 13억 물건을 11.7억(90%)에 낙찰. 여기에 청년형 12세대·신혼형 8세대, 20세대를 짓습니다.

항목	금액
낙찰가	11.7억
신축 공사비(792㎡ × 300만)	23.8억
설계·인허가·세금·금융	5.2억
예비비	2.0억
총사업비	42.7억
LH 1차 감정 = 매매예정금액	47.5억
순이익(기본)	+4.8억 (11%)
순이익(규제지역 특례 최대 +26.5%)	+17.4억

돈이 먼저 들어오는 구조가 핵심입니다. 약정을 맺으면 토지분 감정가의 50%(근저당)~60%(신탁)가 토지확보지원금으로 먼저 들어오고, 조기약정 인센티브를 채우면 80%까지 올라갑니다. 골조가 끝나면 매입약정금, 준공 후 계약금·잔금. 그래서 최대 자기자본 소요가 5억 안쪽입니다.

순서를 틀리면 안 됩니다.
1. 낙찰 전 — 매입 제외 사유(개발예정지구·사도·지하세대 등)와 규모(규제지역 10호 이상)를 거릅니다. 무료 자가 체크와 무료 범위 확인으로 됩니다.
2. 낙찰 전 사전심의 — 사전심의 요건은 "소유권 또는 감정평가동의서"입니다. 경매 진행 중이라도 현 소유자에게서 감정평가동의서를 받으면 입찰 전에 사전심의를 넣을 수 있습니다. 소유자를 찾아 설득하는 일이라 어렵지만, 됩니다 — 그래서 저희가 동의서 확보부터 대행합니다. 통과를 근거로 입찰하면 "사놓고 못 파는" 위험이 크게 줄고 입찰가 상한도 명확해집니다. 다만 통과는 입지 확인이지 매입 확정이 아니며, 출구가 확정되는 건 약정 체결 때입니다.
3. 낙찰·잔금 → 통과 후 1개월 안에 도면 갖춰 일반 공고 접수(통과 시점이 낙찰 전이면 이 1개월과 잔금 일정을 맞춰야 합니다 — 일정 설계도 대행 범위).
4. 약정 → 지원금 → 착공 → 준공 → 2차 감정 → LH 매입.

주의할 것. 심의 결과는 LH 재량입니다. 사전심의에서 제외되면 6개월간 동일 물건지 재신청이 제한됩니다. 약정 후엔 3개월 토지확보·6개월 인허가·2개월 착공 기한이 있고, 어기면 약정이 해제될 수 있습니다. 규제지역 여부는 약정 체결 시점 기준이라 +26.5%는 상방이지 기본이 아닙니다.

→ 이 사례의 자금 계산기(2차 감정 −10%~+26.5% 슬라이더)는 모두의 땅 CASE 04에서, 내 땅이 되는지는 자가 체크에서 확인하실 수 있습니다. 낙찰 전 사전심의 패키지(동의서 확보 대행 + 신청 대행)는 물건별 견적입니다.

물건과 수치는 가상 샘플입니다. 경매 매수신청 대리는 변호사·법무사·등록 공인중개사만 할 수 있으며, 모두의 땅·공공개발은 분석과 출구 설계, 동의서 확보·사전심의 대행까지 합니다. 심의·매입은 LH 재량입니다.