불광동 연서로 320 상가주택, 최저가 41%에서 출구까지 — 2024타경54460

월간 물건 분석 10월호 · 서울서부지방법원 2024타경54460 · 매각기일 2026년 12월 8일(화) 10:00

은평구 불광동 연서로 320, 대지 832㎡(두 필지) 위의 지하 2층·지상 5층 상가주택입니다. 감정가 99.03억 원이 네 번 유찰(변경 2회)된 끝에 다섯 번째 매각에서 최저가 40.56억 원, 감정가의 41%까지 내려왔습니다. 2026년 추정 공시지가(약 51억 원)보다 낮은 가격입니다.

결론부터 말하면 가격은 충분히 내려왔고, 수익은 명도와 인허가가 가릅니다. 등기상 인수되는 권리는 없고, 정보지에 '대항력 있음'으로 보이는 4.7억 원은 계약별로 판단이 갈립니다. 기준 입찰가 48.88억에서 LH 신축매입약정 고령자 특화형(300%, 49세대)은 세전 이익 16.4억(이익률 9.9%)으로 계산됐습니다. 이것은 1차 감정 기준의 보수적 값이고, 준공 후 2차 감정 가산이 붙으면 121%에서 50.9억, 조건을 다 갖춘 126.5%에서 60.0억까지 커집니다. 부분 명도 후 임대는 연 NOI 2.30억의 보유 전략에 가깝습니다.

숫자로 보면, 기준 입찰가 48.88억은 응찰자가 없었던 4차 최저가(50.71억)보다 낮고 대항력 스트레스 임계선(47.75억)보다 1.1억 높습니다. 총 취득원가는 약 55.7억, 경락대출 34.2억을 빼면 자기자본 약 21.5억이 필요합니다. LH안은 전용 29.5㎡ 49세대·주차 15대이고, 이익률 8%를 지키는 최대 입찰가는 약 51.8억입니다. 연신내역 810m·독바위역 732m, 불광보건지소 240m·청구성심병원 813m로 고령자형에 필요한 병원 접근성도 갖췄습니다.

이 글은 29쪽 전체 보고서의 요약입니다. 배당표·도면·사업수지·렌더링과 파티룸 수지는 글 끝의 PDF에 담았습니다.

한눈에 보는 물건

사건 2024타경54460 강제경매(중복 2024타경2377 임의경매) · 토지·건물 일괄매각소재지 서울 은평구 불광동 105-82 외 1필지(연서로 320) · 제2종일반주거지역토지 832㎡(251.68평)…